分譲マンションの老朽化がすすんでいます

国土交通省によると、全国の分譲マンションは、２３年度末時点で７０４万戸。
約２０％の１３７万戸が築４０年以上で、２０年後には、３．４倍の４６４万戸に膨れ上がると試算されています。
しかし、老朽化対策として代表的な建替えは、過去実績が全国で２９７件（約２万４千戸）にとどまっています。
所有者の５分の４の賛成が必要というルールや費用の巨額さが、ハードルとなっています。

1.現実的な選択肢としては、所有者＝管理組合による計画的な修繕
　　　　　所有者から修繕の為、一時金を徴収する。難しい場合は、金融機関から借り
　　　　　入れる。
　　　　　緊急度に応じた工事の優先順位を把握することが、大切です。
2.建替える
　　　　　老朽化の度合いにもよりますが、機能や安全が不十分で、部分的な修繕では
　　　　　解決出ない場合は検討が必要になります。
　　　　　但し、多額の費用負担や管理組合員の５分の４以上の決議が必要になりま
　　　　　す。
　　　　　前述した実施件数からも、現実には、非常に難しい選択になります。

3.敷地売却
　　　　　マンションを解体して敷地を売却する選択肢です。
　　　　　マンションを解体すれば、居住者は新しい住まいが必要になります。又、立
　　　　　地が良く、高値で売却できれば解体費や余剰金もでますが、購入者との事前
　　　　　計画が重要になります。
　　　　　又、建替え同様、敷地売却も５分の４以上の決議が必要になります。

1.区分所有者＝管理組合が主体で老朽化への備えをする
　　　マンション管理の主体は管理組合で、管理会社はあくまで管理業務の委託になり
　　　ます。更新を断られれば、管理組合で対応することになります。
　　　その為、将来を見据えた管理組合の活動・機能が重要になり、総会等の参加率や
　　　コミュニケーションの向上を図り、居住するマンションの老朽化に対し、計画的
　　　に備えていく協力的活動が必要です。

2.管理組合で、計画的に改修工事をおこない老朽化に備える
　　　老朽化が深刻になる前に、適切な計画のもと、改修（修繕+改良）工事をして老朽
　　　化を遅らせましょう。
　　　長期修繕計画と修繕積立金の適切な設定、コストの見直しが不可欠です。
　　　解体積立金や修繕積立金は、将来コストの値上がりも考慮し、定期的な見直し、
　　　早期に方針を決定しておくことが重要です。

管理組合が機能不全の場合、老朽化マンションに起こる問題には対応できません。
1.修繕積立金が無く、必要な修繕ができない＝安全な生活が維持できない
　例：給水設備の大規模修繕
　　　古い水道管が劣化して室内への水漏れの原因となっているため、大規模修繕した
　　　くても修繕する費用が負担できない。　　　
　　　1960年代：水道用亜鉛メッキ鋼管
　　　1970年代：硬貨塩化ビニルライニング鋼管
　　　1980年代：ステンレス鋼管　　　
　　　※水道用亜鉛メッキ鋼管の場合、錆が発生し「赤水」と呼ばれる汚水がでてきま
　　　　す。
2.売却したくても、解体積立金が無く、決議で賛成も得られない
3.管理組合が崩壊し、管理会社から更新も断られる

老朽化マンションの対応には、長期的な管理組合による計画と活動が不可欠です。
区分所有者による共有建物の管理・維持は、年数と共に難しいくなります。