なかまち不動産
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2019年12月26日
売却・任意売却・競売

遺産分割は土地を分けるより、現金が分け易い

地方では市街化区域内にまだまだ多くの、農地や空き地、遊休地があります。アパート等の賃貸物件に活用された土地と、駐車場、倉庫、店舗等の事業用物件に活用された土地もありますが、何れも需要に対し充足感があるのが地方都市の様子です。

地方の土地オーナーは、活用需要が大きい都市周辺の土地オーナーとは異なり、どうにかしたくても、農地のまま維持管理せざるを得ない状況もあります。土地オーナーは、納税と分割協議に不安を抱えています。

実際は高齢化により「名義人」より「主たる後継者」の方が、名義人の健康不安や親族の調整、税の評価と売買仕入れ価格、販売価格の折り合いがつかず、売却は市場の需要と土地の供給がミスマッチしているのが現状です。

市街地の「田んぼ」は維持していけますか?

そもそも、区画整理された市街化区域内の土地は、用途別に活用する為に整備されています。特に、住宅地として利用されることが多いです。しかし、住宅地になるということは、売却するということになり、土地オーナーからすれば、目的が無ければ売却することは無い為、農地として維持管理するしかないのです。

しかし、時代の流れで農業後継者の問題や都市化に伴う生活環境の変化、名義人の高齢化、家族構成と進学、就職等、市街地農家(土地オーナー)を取り巻く環境が変化し、活用地以外の小さく区画された農地は、自作用の「田んぼ」「畑・貸し畑」として維持しているのが現状なのですが、最近は遊休地になっている土地が散見されるようになりました。

又、調整区域の専用農地への買い替えも、後継者不足や委託先との条件もあり、簡単ではないようです。

道路整備がされ評価が高騰した資産の対策は大変です

土地オーナーは、高騰した土地評価に対する税金負担が重圧となり、相続対策でアパートに投資し、一部は土地貸し、駐車場等に活用しても、まだ「田んぼ」や「畑」の状態で維持されている土地が多くあります。

納税猶予の選択もありますが、近年は、高齢化に伴う農業後継者不足により、放置維持した遊休農地も散見されるようになりました。

需要のある時に売却する選択も必要かもしれません

不動産での相続財産分与と現金等での分与とでは、遺産分割協議は相当違ってきます。法定相続人となる方々のそれぞれの生活環境の違いから、複雑化することが多いようで、名義人の高齢化もあり「主たる後継者とご家族」の負担は益々大きくなってきているようです。

相続発生前と後の選択でも、売却の効果は相当変わります。全体的な税金対策の一部に、売却時期の検討も必要ではないでしょうか?

最近は、多くの住宅メーカーから分譲可能地の需要、依頼が多数きています。タイミングと価格が折り合えば、固定資産から流動資産への転換を検討してみることも選択の一つです。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
なかまち不動産の中町秀豊です。約30年、大手不動産活用専門会社で全国の地方都市を転勤し、不動産活用を通じその地域、業界に携わって参りました。今後も皆様と、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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