なかまち不動産
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2019年11月02日
賃貸管理(元付け)

修繕費用の負担と義務違反について

貸主は、借主に対して、契約により定まった使用方法に従って、目的物を使用させる義務をい負います。そして、その前提として、目的物を引き渡す義務も負います。

引き渡し後、使用に支障が生じない状態を維持することも含まれています。

賃貸不動産には、廊下やエレベータなど、共用部分が多くあります。防火対策や通常使用に支障がないように管理し、借主に使用させる義務を貸主は負っています。

貸主は賃貸物件の使用収益に必要な修繕義務を負います

賃貸不動産が天変地異や不可抗力により生ずる破損などでも、貸主は修繕義務を負います。

但し、(新民法606条第1項)借主に責任がある場合は、貸主は修繕義務は負わないと、条文化されました。

修繕費用は、使用収益の対価として賃料に含まれている為、貸主に修繕義務を負わせることが合理的と言えます。

借主が本来、貸主が行うべき修繕を行った場合は、貸主に対して費用の償還を求めることはできます。これを、必要費償還請求権と言います。

又、貸主には、借主が賃貸物件の改良を行った場合は、改良費用を償還するか、買取する義務があります。これを、有益費償還請求権と言います。

必要費償還請求権と有益費償還請求権、造作買取請求権とは

1.   必要費償還請求権:貸主が行うべき修繕を借主が行い、その費用を借主が負担した場

  合、借主は貸主に対して費用の償還を請求できます。(民法第608条)

  賃貸不動産を通常の使用に適する状態にする為に支出した費用が必要費となります。

  例えば、雨漏り等の急ぎの修繕

  急ぎ費用負担した場合に請求ができ、貸主は直ちに支払う必要があります。

2.有益費償還請求権:借主が物件の改良の為に支出した費用の償還を求める権利です。

  契約終了時に支出した費用、又は、増加額の償還を請求できます。

  例えば、汲み取り式のトイレの水洗化、前面道路のコンクリート工事

3.造作買取請求権:造作とは、借主の所有に属し、賃貸不動産に付加された物件で、使

  用に便宜を与えるもので、貸主の同意を得て付加した造作がある場合に、契約終了時

  に、時価で買い取ることを請求できる権利を言います。

  例えば、空調設備、給湯設備

借主、保護の立場から三つの請求権が認められていますが、いずれも、任意規定であり、

契約上の放棄する特約も有効となっています。

詳しくは、専門家に相談されることを、お勧めします。尚、賃貸管理については、お気軽

にご相談ください。 

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
なかまち不動産の中町秀豊です。約30年、大手不動産活用専門会社で全国の地方都市を転勤し、不動産活用を通じその地域、業界に携わって参りました。今後も皆様と、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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