なかまち不動産
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2019年10月31日
賃貸改善管理

賃料改定、市場調査していますか

空室が埋まるなら、多少、家賃を下げても「0」より「・・円」でも家賃が入れば、下げても仕方ないと妥協してしまうのが現実的のようです。

借手からみた賃貸条件が市場の標準的なものに比較して、不利な状態になると、入居率は低下します。

賃貸条件とは、表面的な賃料だけではなく、建物の状態、建物周辺の状態、周辺の環境の変化等、臨機に市場調査を行い、物件が市場にマッチしている物件なのか?リニューアル等の必要はないのか?等の改善や、需要動向、供給動向について常に調査を行い、賃貸条件を整理していくことです。

賃料改定は建物・住環境の維持管理が重要になります

周辺の環境の変化を常時、調査把握しておくことは、市場よりも有利な条件に変更ができる可能性が生まれます。例えば、新しくバス停ができたとか、公園ができた等の変化を反映していくこです。

利便施設の調査は、賃貸条件に影響を及ぼす要因となります。その変化が有利なのか不利なのかにより、募集賃料の増減額に影響させられるか検討することです。

<利便施設の調査>

・道路の新設

 最寄り駅までの距離が短縮できた。バス停が近くなった。公園ができた等。

・コンビニ・スーパーマーケットの存在

 影響が大きいので、出店、撤退等、常に状況把握をしておくこと。

・インフラの変化

 井戸が水道に変わる。プロパンガスが都市ガスに変わる。浄化槽が下水道に変わる。

・病院・医院の存在

 小児科、産婦人科が減少し、高齢者が必要な病院、医院が増加傾向にある。

・育児施設、幼稚園、小学校の存在

 保育園等の育児施設が充実している。

・洪水、土砂災害指定地域の避難地図の存在

 洪水・土砂災害地域の避難地図の充実と対象か否かも重要です。

賃料増減請求ができる要因と不増減特約について

<賃料増減請求ができる要因>

・土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減

・土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変化

・近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった時

賃貸人からは、賃料の増額、賃借人からは、賃料の減額を請求することができます。

負増減特約:普通建物賃貸借では、一定期間、賃料を増額しない旨の特約は有効です

      が、減額しない旨の特約は効力を認められません。

      尚、定期建物賃貸借では、いずれも有効です。

以上のように、賃料の改定には根拠が必要ですし、借手保護の運用がなされています。賃料の下落と空室を諦めず、常日頃から市場調査から、有利となる根拠の変化を探り、安定した収益を上げる対策をしていきましょう。

賃貸管理については、お気軽にご相談ください。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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