なかまち不動産
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2019年10月25日
賃貸改善管理

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

新民法第621条として、原状回復の取り扱いに関する条文が設けられました。

1.通常の使用および収益によって生じた建物の損耗ならびに賃借物の経年変化

2.損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、損傷を原

  状に回復する義務を負わない

急増する賃貸住宅の退去時における原状回復のトラブルについて、原状回復に係る契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確にし、賃貸住宅契約の適正化を図ることを目的に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が作成されました。

原状回復をめぐるトラブルを未然に防止し円滑な解決に向け、内容を理解し利用することは、実務的だと思います。

負担基準「損耗の種類、経過年数、負担対象範囲」

ガイドラインでは、原状回復の考え方として、賃借人の負担を3つの基準をもとに整理しています。

<損耗の種類、区分>

  ・建物・設備等の自然的な劣化・損耗等 (経年変化)

  ・仮に市の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)

  ・借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用によ

   る損耗・毀損等

事例ごとの負担義務者、箇所別に具体的な経過年数、損耗箇所の負担範囲が示されています

<ガイドラインの内容:原状回復の原則>

1.事例ごとの負担義務者

  事例の区分により、どのような原因による損耗を、貸主、借主どちらが負担義務者

  となるかを明確に区分しています。

 (別表1:損耗・毀損の事例区分)

   ー借主負担の事例ー

  ・タバコ等のヤニ・臭い

  ・ペット飼育による「臭い」

  ・戸建賃貸住宅に茂った雑草

  ・落書き等の故意による毀損

  ・鍵の紛失、破損による取替  等

2.具体的な経過年数の考え方

  ・設備等の耐用年数6年及び8年

  ・残存価格1円

  の経過年数と賃借人負担割合を考慮することとしています。

3.損耗ある個所の負担範囲

  ・畳:1枚単位

  ・フローリング、クロス:原則㎡単位  等

賃貸物件の内装、設備等も基準に対応させていく

原状回復のガイドラインを踏まえ、貸主の負担増をどう対応していくべきか、お部屋の退去毎に対策していかなければ、間に合いません。

空室問題と直結する大きな問題です。原状回復費の負担は収支に直結します。又、お部屋の内装、改装は、退去時しかできません。

今は、少額訴訟や裁判外紛争処理制度(調停、仲裁)、行政相談等、貸主にとっては対応が急がれる時代になりました。

新しいルールに対応した賃貸管理については、お気軽にご相談ください。

詳しくは、国土交通省ホームページを参照してください。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
なかまち不動産の中町秀豊です。約30年、大手不動産活用専門会社で全国の地方都市を転勤し、不動産活用を通じその地域、業界に携わって参りました。今後も皆様と、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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