なかまち不動産
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2019年10月18日
賃貸改善管理

敷金、保証金、礼金、権利金、戻る戻らない?

敷金とは、借主の賃料支払いその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で貸主に交付する金銭を言います。

賃貸借終了後明け渡しの際、借主に債務不履行があるときは弁済に充当され、差し引いて残額を返還するものです。

民法改正により、新民法第622条の2が新設されました。

敷金返還請求権と明け渡し、「担保される債務」は?

敷金返還請求権は、賃貸借契約終了時ではなく、契約が終了し借主が賃貸不動産の明け渡しを完了した時に発生します。

敷金の返還時期は「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」(新民法第622条の2第1項第1号)と定められました。

<敷金によって担保される債務>

・賃料の不払い

・原状回復とされている借主の毀損・汚損に対する損害賠償

・借主が無権限で行った工事の復旧費

・賃貸借終了後明け渡しまでの、賃料相当額の損害賠償債務 等。

敷金返還請求権の相殺の禁止、譲渡、質入れ、差押えの関係は?

・借主は、敷金返還請求権と賃料債務とを相殺することはできません。(例えば、敷金2カ月分を預けているから、2カ月間は賃料を払わない主張)

・民法上は、借主の債権である敷金返還請求権の譲渡は可能です。が、賃貸借契約書に敷金返還請求権の譲渡禁止特約を明記することは有効で、重大な過失がある第3者へも対抗できます。

・債権(敷金返還請求権)に質権を設定することは可能です。譲渡と同様に賃貸借契約書に禁止特約を明記し、保全しておきましょう。

・借主の債権者が敷金返還請求権を差押えることは可能です。しかし、賃貸借契約継続中は、返還義務は発生しません。明け渡し完了時でも、貸主は債務控除後の残額を差押債権者に支払うこととなります。

敷金以外の一時金、礼金、保証金、権利金とは?

賃貸不動産の場合、一時金として賃貸借契約において、保証金名目の金銭の授受があります。保証金は法律に定めはなく、契約当時者が契約において合意される一時金で、契約自由の原則に従うことになります。

敷金の他に、後日返還を要しない一時金を権利金、礼金と称して授受する礼金方式と、明け渡し時において、借主の債務に関係なく、一定の額を控除することを合意で行う、「敷引特約」「償却合意」という方式があります。

賃貸借契約においては、返還されない一時金として、礼金、保証金、権利金の名目で賃貸人に支払われる金銭で、地域の商習慣や取引習慣で異なります。

実情にあった「借りて良かった」「貸して良かった」という契約にしたいものです。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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