なかまち不動産
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2019年10月07日
空き家対策と活用

相続対策だけでアパートを建ててはいけない!

相続対策を目的とした債務控除による借入作りとアパート建築が、バブル崩壊後、約25年に亘り現在も行われています。

先行で建築されていた既存賃貸アパートは、競争力が無くても、入居者に困らず「不労所得の楽な商売」の代表で、特別な資産家が持てるアパート、マンションでした。

高度成長期の不動産活用なら、倉庫、工場、店舗等、事業用での活用が中心でしたが、バブル期崩壊から、景気は下がり、事業用投資は冷え込みました。

景気に左右されない不動産投資は、居住用賃貸

既に、一部の資産家のステータスであったマンションから、「建てなければならない人」の為の資産活用に代わった時です。

それは、相続税の対象となる人=課税評価の主となる土地を多く所有している人=市街化農地を多く所有する兼業農家の地主が「建てなければならない人」でした。

市街化区域の農地の評価は、宅地並み課税で、農業後継者不足と、市街地農地の転用が迫らていたためです。

賃貸事業は「誰にでもできる事業」と言われていました

土地所有者と提案者の利害が一致したのが、「相続税対策」そのものでした。多額の相続税と農業以外の土地利用に戸惑う農家の人の多くが選択したのが、「相続対策と賃貸アパート経営」でした。

そのような背景を理解しオーナーの立場に即して提案する会社と、儲かるブームに乗って賃貸事業の長期的仕組みも考えずに、建設目的だけで提案する賃貸シロウト会社が現れ、土地所有者と家族を現在も苦しめていると考えています。

30年以上の長期事業です。システムは進化します

賃貸事業がなぜ、難しくなったのか?それは物件が飽和状態だからです。入居者募集、家賃下落が不安、将来の修繕費が不安、返済ができていくのか不安、空き室は入るのか不安です。

少なくとも、最低限の家賃と将来の修繕費の保全は必要です。返済できない賃貸事業は、最初から、間違っているからです。また、事業としても有り得ないのではないでしょうか。

しかし、賃貸需要はエリアによって、全然違います。まだ需要のあるエリアなのかが重要です。

15年以降、賃貸事業は急激に収支悪化します。その時、現状維持できるのか?大規模修繕して競合新築物件に対抗していけるのか?その収支が残るのかが問題です。

返済は30年~35年です。相続対策の効果は概ね10年以内です。対策後が長いのが賃貸事業です。

「不労所得の楽な商売」の時代は終わり、賃貸事業投資専門の難しい時代になりました。取り組む時は、是非、専門家とご相談してください。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
なかまち不動産の中町秀豊です。約30年、大手不動産活用専門会社で全国の地方都市を転勤し、不動産活用を通じその地域、業界に携わって参りました。今後も皆様と、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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