なかまち不動産
10:00~18:00
2019年10月03日
賃貸・管理

大家さんの心配ごと・・・

ある情報誌の「現役大家さんへのアンケート」で、大家さんの今の悩みと将来の悩みの結果が出ていました。

多い順に、「空室」「家賃の下落」「物件の老朽化」「大規模修繕」「リフォーム」という順番でした。

物件を建てて、「不労所得の楽な商売」は神話となり、現実は厳しいようです。

人口減少時代を迎え、空き家が13%超(内52%超が賃貸用)の時代となり、将来への

対策が必要です。

築15年を超えた物件の対策が、競争力の差になる

建てたばかりの新築物件は、余程奇抜な計画で無ければ、どの時代でも競争力のある物件として事業は成り立っていきます。

ところが、概ね15年を超える頃から、物件の飽和と人口減少の影響で「競争力」が少しずつ低下し「空室」を「家賃下落」で補っていく現象が起きてきます。

そのまま手を入れない場合、周辺地域の新築物件等に対して競争力が低下していきます。又、建物設備関係の減価償却が無くなり、収入減なのに所得税が増え手取り収入の減少が起きます。

対策として、外装、内装、設備等の改修により、物件の競争力と経営の安定に取り組むことが必要です。

これらの対策をしない場合、首都圏等、賃貸需要のある地域や、立地が良好な物件は別として、郊外や地方においては、ローン返済完済する築30年頃迄、返済、納税、維持管理しているだけの「儲からない」競争力の無い、老朽化物件になることが予想されます。

30年以降のローン完済の賃貸物件の選択肢は?

建て替え     :立地が将来的にも賃貸需要を見込める地域なら挑む

大規模リニューア:建て替えと遜色ない程度に、大規模なリニューアルをする

・建物解体し更地売却:現状渡しは査定評価が低くなるので、更地売却

・低い家賃収入で維持管理:家賃収入は少ないが、返済が無いので物件ある限り維持する

賃貸事業の目的が、維持管理だけなら、相続対策だけで事業性、収支は関係ないなら、別ですが、安定事業として資産承継事業として追求してみてはいかがでしょうか?

賃貸事業は立地で、「不労所得の楽な商売」と言われていましたが、今は、どの商売も、
需要と供給で成り立っています。

ご自身の所有物件は、この借り手市場の時代、どの地域に立地していますか?周辺の競争物件はどうですか?需要は見込めますか?商売ですから、対策していきましょう。

賃貸活用は、是非、お気軽にご相談ください。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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