なかまち不動産
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2021年07月23日
不動産売却

毎月返済が無い、「リバースモーゲージ」で、老後資金問題を解決しよう

日本人の平均寿命は、男性が81歳、女性が87歳で、60歳の平均余命は、男性が24年、女性が29年となり、多くの高齢者が人生100年時代を迎えようとしています。

しかし、長寿の反面、長くなる老後の生活に不安を感じている方が、多くなっているとも言われています。

そこで、今、老後の生活を安定させたい、さらに豊かにしたいと考える高齢者の方に注目されているのが、「リバースモーゲージ」、自宅に住み続けながら、その自宅を担保に老後資金を借りることができる金融商品の仕組みですが、老後の資金問題は解決できるのでしょうか?

リバースモーゲージの返済方法は、売却返済型のノンリコースが主流です

リバースモーゲージと通常の住宅ローンの違いは、自宅を担保とし金融機関から融資を受けることは同じですが、実は、返済方法に大きな違いがあります。

〇住宅ローンの場合
・通常、自宅を担保に融資額を一括で受け取って、月々元金と利息を返済して最終的に借入残高がなくなり返済が完済します。

〇リバースモーゲージの場合
・自宅を融資担保とした融資枠の範囲内で、毎月、あるいは一括で借入れた分を最後にまとめて返済する仕組みです。その為、毎月の支払いは、利息のみの支払いで済みます。
・最後に返済する仕組みとは、借入人(夫)と同居者(妻)いずれかの最終所有者が、死亡した時に返済するという仕組みです。
・返済方法には、担保とした自宅を売却して返済する方法と、相続人(例:長男)に現金がある場合は、一括返済し自宅を残す方法です。

〇リバースモーゲージの2つの返済方法
1.相続人が現金返済をしなければならない「リコースローン」
2.相続人が残債を返済する必要のない売却返済型の「ノンリコースローン」があり、契約には相続人全員の同意は必要になります。

リバースモーゲージが前提としているのは、相続人の返済負担は無いが金利の高い、売却返済型の「ノンリコースローン」です。

リバースモーゲージの利用対象者は、60歳以上です

リバースモーゲージの融資資金の主な用途は、
・老後の生活資金
や医療、介護費用
・老人ホームの入居一時金
・自宅のリフォーム資金
・住宅ローンの残債の支払い
・子供への生前贈与等です

又、利用できる年齢は、60歳以上となっている金融機関が多いようです。

リバースモーゲージは、毎月返済が無く、金利負担のみがメリットです

〇メリット
1.毎月の支払いは、利息のみなので、返済の負担が少ない
2.借入元金は、借入人が死亡した際に相続人による現金一括返済「リコースローン」、又は、相続人の返済負担の無い、売却による返済「ノンリコースローン」を選択できる
3.住宅や土地を担保にして、自宅に住み続けながら老後資金の借入ができる
4.借入人か同居する配偶者のいずれか、最後に死亡した際に返済できる
5.退職金や預貯金を残しておくことで、老後の資金に余裕ができる

〇デメリット
1.融資枠は、土地の50%~60%と低い為、長生きし期間が長くなると融資限度額を使い切ってしまうリスクがあります
2.生存中に土地、建物の価値が下落し、担保評価額が下がれば、融資限度額の見直しがあります
3.利息は、変動金利で「ノンリコースローン」は通常融資より高いのに、金利が上昇変動すると更に負担となるリスクがあります
4.契約には、推定相続人全員の同意が必要となります

リバースモーゲージのリスクを理解して利用することが大切です

リバースモーゲージにはメリット・デメリットがあり、老後の豊かな生活設計の選択肢の一つですが、特に、注意すべき次のリスクを理解して検討しましょう。

・融資枠は、自宅でも土地の評価が中心で、50%~60%と低く、土地評価の高い地域でなければ融資金額が期待できない
・最後の返済は、相続人に負担を掛けない「ノンリコースローン」が主流で金利が高く、毎月支払う金利は変動金利で、更に上昇変動するリスクがあります
・契約には、推定相続人全員の同意が必要になり、「ノンリコースローン」の場合は、自宅という財産は残らない
・資金の使途は、老後の生活資金に関わる用途に限られる
・マンションは対象外になる

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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