なかまち不動産
10:00~18:00
2021年07月10日
不動産活用

賃貸経営には、長期安定経営をサポートしてくれる信頼できる管理システムが必要です

高度成長期の日本の不動産活用は、需要の高い、倉庫や工場、店舗等、事業用での活用が中心でしたが、バブル崩壊後は、日本全国の事業用投資は冷え込み、景気に左右されにくい居住用賃貸での不動産活用が、相続対策と安定経営で注目されてきました。

しかし、 現在では、賃貸アパートやマンションが、地域の入居者需要以上に建築され、競争力のある入居者ニーズに対応した物件と、家賃の引き下げで入居者を確保しないと事業が成り立たない、空室改善が必要な物件に淘汰される時代となり、選ばれる空室改善物件とするには、長期安定経営の為の賃貸事業を支える信頼できる管理システムのあるパートナーが必要です。

相続対策となる土地活用として、居住用賃貸事業が注目されました

バブル期以前に建築されていた既存の古いアパートやマンションは、競争力が無くても、入居者に困ることのない時代の「不労所得」の代表的なステイタス的商売として、地域の一部の資産家等が行う事業と言われていました。

しかし、バブル崩壊後、アパートやマンション経営は、景気に左右されない安定した不動産活用として、都市開発で市街化区域の農地が増え宅地化が進む不動産オーナーの中で、土地の有効活用と相続対策にもなる居住用賃貸事業が注目されました。

賃貸事業には、改正民法に対応した、信頼できる一体化した管理システムが必要です

土地所有者と提案者の利害が一致したのが、「相続税対策」そのものでした。
市街化に伴う宅地化は売却を意味し、先祖代々の土地の多くを手放すことに抵抗があり安定して土地を残す為に選択した方法が有効活用でした。

又、宅地並み評価となる多額の相続税の対策と安定した事業収入が見込める有効活用には、農業以外の土地利用に不慣れな農家の方でも取り組める方法として、多くの方が選択した事業が賃貸アパート経営でした。

しかし、賃貸事業を専門とする信頼できる管理システムのある会社以外に、建築で儲ける従来からある建設会社や入居者斡旋と管理だけする不動産会社が、従来通りの、長期事業に対応できるノウハウの無い提案で市場に参入し、結果、家賃値下げ以外に解決策の無い、競争力無い物件となり、賃貸オーナーの皆さんの負担となっている現状があります。

民法も改正され、賃貸市場も進化している現在、相続対策を目的とした債務控除の効果がある期間は10年と言われていますが、その後は、改正民法にも対応した、長期安定事業として、細く永く管理していく必要のある事業を、管理をサポートしてくれる信頼できる一体化したシステムのある会社と、二人三脚していく必要があります。

家賃の下落、修繕等の支出増、長期の借入返済、空室不安等が解決できる管理システムが必要です

賃貸事業に対する、大家さんの主な不安は、
・家賃下落による収入減
・修繕費の負担増
・長期の借入返済
・空室不安
等です。

相続対策となる債務控除の効果が大きいのは、概ね、事業開始10年と言われています。又、賃貸事業は15年以降、減価償却費が大幅に軽減され、損益上、所得が増します。

収入面では、家賃の下落や空室期間増による減少があり、支出面では、納税が増え、修繕や原状回復、維持のコスト増等が年数と共に高まり、地域差はありますが、30年の長期借入返済もあり、完済迄、安定経営していくことが大変な時代となりました。

「不労所得の楽に儲かる商売」の時代は終わりましたが、相続対策には有効な手段ですから、長期安定した賃貸経営が可能となり、信頼できる管理システムのあるパートナーを選択することが重要になります。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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