なかまち不動産
10:00~18:00
2021年06月04日
不動産売却

住み慣れた自宅に住み続けられる不動産売却「リースバック」

リースバックとは、所有している自宅をあらかじめ住む期間を取り決めて売却(不動産の売買契約で所有権移転)し、売却後は、賃貸借契約・リース契約をしてそのまま、今までと同様に住み続けるシステムです。

住み慣れた自宅を手放したく無い人や、まとまった資金が必要な人にはメリットのあるシステムですが、当然、デメリットもあり理解して活用を検討しましょう。

今まで同様に住み続けるとは言え、売却後は、賃借人として賃貸借契約のとおり家賃を支払って住むので、終身、家賃を支払っていけるのか、滞納や途中退去等になったらどうするのか等、将来の不安があります。

リースバック業者は、システムのメリットとして将来的には、一旦売却したその自宅を再び購入することが可能な「買い戻し」や「再売買予約契約」について、説明をしますが内容をしっかり理解して利用することが大切です。

リースバックを利用した場合、将来の選択肢はどうなるのか?

自宅をリースバックで売却した場合、売買契約と同時に交わす賃貸借契約に基ずいて住む限りは、家賃を支払い続けることになりますが、将来の選択肢はどうなるでしょうか?
・利用者は賃借人として住む限り、家賃(リース料)を支払い続ける
・家賃を支払って住み続けることを諦めて、引越し、退去する
・賃貸借契約の更新ができず退去することになる
・買い戻して、もう一度、所有する(所有権を取り戻す)
等の選択肢が予想されます。

売却する理由や、残債務がある場合と無い場合や、毎月の家賃が負担となるのか、ならないのか、買い戻せる可能性があるのか等、様々なケースが想定されますが、「買い戻し」できる、できないでは、選択肢が大きく変わってきます。

買い戻すには、まとまったお金が必要になります

買い戻すということは、リースバックで売却した不動産を、ご自身が再度、お金(売買代金)を支払って購入するということです。

現実的には、子供と2世帯住宅ローンを組み購入できる予定があるような場合等です。

そうではなく、いつ、まとまったお金ができるかもわからない、目途が立たない場合には、「買い戻す」ことは、希望的観測で現実的ではありません。

もし、可能性がある場合でも、買い戻しには、2種類の方法があります。一つは、「買戻し特約付売買契約」、もう一つが「再売買の予約契約」です。

買戻し価格は、リースバック時に売却した価格?

リースバックで、将来、買戻しを希望する場合、「再売買予約権」という権利をつけて売買契約を締結すれば、買戻しは可能です。

リースバック業者も商売ですから、買取価格は通常の不動産売却価格の60~80%と安くなります。
それは、購入から売却迄に係る、固定資産税や取得税、資金調達の金利負担等の経費や利益が加味されるからです。

その為、買い戻し価格は通常売却価格の110~130%と考えておくべきです。
持っているだけで、値上がりが見込める都心と中古物件として値下がりしていく地方との条件の違いもあります。

予め、リースバック業者と、リースバック期間に応じた買戻し価格を契約時に定めておくことも可能です。

買い戻す契約をしていても、賃料を滞納したり未払いの場合や賃貸借契約の内容を履行していない場合には、買い戻す権利が消滅したり、賃貸借契約が無効となったり、自宅を退去することになる場合もありますので注意が必要です。

買戻特約付契約と再売買予約契約の違いは?

買戻しには、「買戻し特約付売買契約」と「再売買予約契約」の2種類の方法があります。

買戻し特約は、第三者への対抗要件として登記が必要になり、期間や金額等について厳しい民法の規定があり、リースバックの実務では、殆ど利用されていません。

実務のリースバック契約では、「買戻し特約」が厳格過ぎて実務的では無い為、「再売買予約契約」で、買戻しするケースが多いです。

一旦売却した不動産を買い戻す為の予約を「再売買の予約」といい、リースバック契約と同時に契約しなくてもよく、売買代金や予約期間も自由に決めることができ、仮登記により第三者にも対抗できます。

契約条件や消滅や失効、猶予については、再売買予約契約書に記載することで、予約完結を行使します。

リースバック契約時には、口頭で買戻しについて聞いていただけで、後々、具体的に買戻しの内容を契約する段になり、高くなっていたり、確認不足であったりしてトラブルになることが多々あります。

リースバック契約時は、売買価格、賃料、買戻し金額、期間はしっかり納得した上で契約するように注意してください。


この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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