なかまち不動産
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2021年04月26日
不動産活用

立地や地域の環境に応じた相続対策を考える

日本での相続税評価額は、不動産による評価が多くを占めており、何も対策しなければ3代で先祖代々の不動産が納税で無くなるとも言われています。

都市周辺の市街化調整区域が、都市計画や区画整理事業の波に乗って、人口減少を考慮せず、過度な経済成長を期待した結果、商業施設の誘致と保留地の売却が計画通りに進んだ地域と多くが売れ残り苦戦した地域とに分かれました。

市街化区域を拡大した結果、道路が整備され街並みが整い便利になりましたが、路線価が設定され、多くの市街地農地の相続税評価が宅地並み評価となり、売却や賃貸事業の債務控除で相続対策や固定資産税対策に対応せざるを得なくなりました。

区画整理地と旧市街地とでは、相続対策も違います

〇区画整理事業により新たに都市化が進んだ地域の相続対策
・不動産を売却し現金化した流動資産を、分配・支払い・転用という資産の組み換えで相続対策する方法
・債務控除を利用した賃貸事業で、農地から宅地へ転換して他の所有資産を守りながら全体の相続税評価を下げるという方法があります。

賃貸事業は、相続対策と事業収益により、所有する他の不動産の固定資産税を賄う維持管理費の捻出にも貢献するということで、需要も高まりました。

しかし、その地域において賃貸建物が入居需要以上に供給されれば、家賃下落や空室問題が発生することは当然で、その地域において長期に安定した事業として成り立つことが困難になります。

〇先行して市街地が形成されていた旧市内の中心地の相続対策
・老朽化物件の建替えにより住宅や店舗、賃貸アパートやマンションが相続対策として建てられました。
・賃貸事業は立地によって、入居者に困らず、老朽化で家賃が下落しても成り立つ要素があり、売却より建替えによる賃貸事業の選択が出来る地域と言えます。

所有する不動産の立地や環境に応じた、売却、活用が重要です

近年、空室に悩み、入居者需要が減少して賃貸事業が難しくなったと言われていますが、それはその地域に物件が多く供給されている、或いは、過度な経済成長への期待と、入居需要への期待からバランスが崩れているからです。

居住する人がいるから住宅を建て、お部屋をその地域で借りたいから入居希望者が見込め、相応の土地の価格、相応の家賃が設定され、需要と供給のバランスが地域で異なることで、成り立っています。

都市計画で用途が定められている以上、所有する不動産が住居地域の場合は、居住系の建物が建つことになり、債務控除目的の居住用賃貸物件が飽和しているなら、選択肢としては売却になります。

不動産の売却でも住宅需要のある地域なのか、賃貸事業では入居需要はある地域なのかが重要で、立地により建替えや新築による賃貸事業による相続対策はまだまだ可能です。

少子高齢化、人口減少を考慮すれば、新築住宅も地域により、供給過剰となり売却も難しくなる時代が到来すると言われ、所有する不動産の立地と需要に応じた、資産の維持と相続対策が必要になります。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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