なかまち不動産
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2021年03月20日
不動産売却

築古分譲マンションは、老朽化による建替えが難しいようです

分譲マンションは、区分所有により何人もの所有者が存在し、その所有者で構成される管理組合が、修繕積立や管理費を徴収し維持管理がされています。

賃貸マンションであれば、建物オーナーが所有者で、建物管理や修繕、建替え、取り壊し、売却等、建物オーナーの判断で全てが可能ですが、分譲マンションの場合は、取り決めは全て、管理組合員である区分所有者の決議により組合で判断され、通常の維持管理や修繕の実施判断等も、賛成・反対の決議で運用されています。

重大な取り決めである、老朽化による建て替えや売却の決定も、管理組合員の80%以上の賛成決議で決めることと定められています。

その為、日本に現存する築30年~40年以上の殆どの老朽化マンションでは、賛成決議がまとまりにくい等の現実から、必要と感じていても、区分所有者自ら、建替え決議できず、将来、多くの分譲マンションの「スラム化」が懸念されています。

分譲マンションの建替えが進まないのには、理由があります

〇築古分譲マンションの建替えが進まない理由

・建替える費用は、区分所有者の負担です
1戸当たりの解体費用:100万~150万円、再建築費:1500~1700万円程度で、引越し費用や建築期間の家賃等、約2000万円必要と言われています。

・管理組合で建替えを決定する迄に時間が掛かる
管理組合員の多くが日常的に抱える問題の整理や、建替えの場合の費用負担等、専門家を交えた計画案の作成と、建替え決議80%以上の賛成を得る迄、時間が掛かる。

・法律上、建替えられない分譲マンションもある
旧建築基準法や当時の都市計画法で建築された既存マンションが、建替えにより新たに建築される場合、現在の建築基準法や都市計画に合致させる必要があります。
その場合、容積率等の問題で区分戸数が減少し、採算が合わないことで、1戸当たりの単価が高く、管理組合員の負担が大きく非現実的な計画しかできないことにあります。

非現実的な建替えより、修繕による延命処置で凌いでいます

老朽化マンションの末路は、非現実的な建替えより、修繕を繰り返す延命が選択されています。

誰も分からない老朽化マンションの末路は、躯体よりも、日常生活を直撃する、設備の劣化による高額な修繕費負担が深刻となり、繰り返しの修繕で延命後、建替えるより取り壊して敷地売却後、所有者の持ち分で分けることが現実的なようです。

しかし、売却にも解体費用が掛かる為、手元に残る資産は過少し、次の資産購入にも、費用が掛かることになります。

資産価値の無くなる築古分譲マンションでは、最後のババを掴まない注意が必要です

立地が良く、再開発してくれるデベロッパー等が運よく現れる場合以外は、管理組合で建替えを模索することは、困難と言われています。

S56年(1981年)以前建築の、築40年以上のマンションの耐震基準問題や、2006年以前に建築された多くのマンションのアスベスト問題もあり、老朽化マンションは、これからが取壊し、建替えのピークと予想されていまが、分譲マンションは建替えることもできず、解体売却さえできず、スラム化が予想されています。

今、中古マンション市場では、リフォームやリノベーションが、新築より注目されていますが、築年数と住宅ローンの完済年数、途中売却額と残債比較等、ライフプランが難しいく、売却したくても買い手が無い程の老朽化と、終身所有でも、資産価値無しの負動産となるのか、目先だけでの判断は、注意が必要です。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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