なかまち不動産
10:00~18:00
2021年03月19日
不動産活用

金沢でのアパート経営、相続対策よりも長期安定経営が重要です

債務控除による相続対策を目的とした借入作りとアパート建築は、バブル崩壊後、景気に左右されない安定した不動産活用ということで、約25年に亘り現在も行われています。

アパート・マンションが、現在のように飽和状態となる以前から建築されていた既存アパートは、競争力が無くても、入居者に困らず「不労所得」の代表的な商売で、特別な資産家しか持てないのが、アパートやマンションと言われていました。

高度成長期の不動産活用なら、需要の高い、倉庫や工場、店舗等、事業用での活用が中心でしたが、バブル期崩壊からは景気は下がり、日本全国、事業用投資は冷え込み居住用賃貸が、相続対策と安定経営で注目されてきました。

景気に左右されない安定した不動産活用で相続対策にもなる、居住用賃貸事業が注目されました

一部の資産家のステータスであったアパートやマンション経営は、バブル崩壊後、景気に左右されない安定した不動産活用で、相続対策にもなる居住用賃貸事業が注目されました。

都市開発と共に、市街化区域の農地が増え、宅地化が進む中で土地の有効活用と相続対策に効果のあるアパート事業に取り組む「建てなければならない人」の為の不動産活用に代わった時でした。

それは、相続税の対象となる人=課税評価の大半を占める、土地を多く所有している人=都市開発で市街化農地を多く所有する兼業農家の方が「建てなければならない人」となりました。

市街化区域に農地を多く所有する農家では、農地の相続税評価が路線価による宅地並み評価であったことや、農業後継者不足で、宅地化と税金対策で市街化農地の転用が迫らていました。

相続対策目的の賃貸事業には、長期安定経営をサポートしてくれる仕組みが必要です

土地所有者と提案者の利害が一致したのが、「相続税対策」そのものでした。
市街化に伴う宅地化は売却を意味し、先祖代々の土地の多くを手放すことに抵抗があり安定して土地を残す為に選択した方法が有効活用でした。

又、宅地並み評価となる多額の相続税の対策と安定した不動産の有効活用には、農業以外の土地利用に不慣れな農家の方でも取り組める方法として、多くの方が選択した事業が賃貸アパート経営でした。

そのような背景から、相続対策では、債務控除の効果がある期間は有効ですが、その後は、長期安定事業として、細く永く管理していく必要のある事業であり、その管理をサポートしてくれる、システムが一体化した会社との二人三脚の仕組みが必要です。

入居需要以上に、お部屋の供給は必要無く、地域内での競争は家賃下落を招くだけです

地域差はありますが、賃貸事業がなぜ、難しくなったのか?それは同一地域内に物件供給が多いからです。

〇大家さんの主な不安
・家賃下落
・将来の修繕費
・長期返済
・空室改善
等です。

相続対策で債務控除の効果が大きいのは、概ね、事業開始10年と言われています。又、
賃貸事業は15年以降、減価償却費が無くなり、損益上、所得税の負担が増します。

資金の支出面では、納税負担が増え、修繕の積み立てや原状回復や維持のコスト増等が、年数と共に高まり、収入面では、年数の経過に伴う家賃の下落や空室期間増による減少があり、地域差はありますが、30年の元利返済完済迄、安定経営していくことが大変な時代となりました。

「不労所得の楽に儲かる商売」の時代は終わり、今は、その地域で長期安定した賃貸経営が可能かの判断が最優先で、相続対策への有効性は、地域の状況によると言えます。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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