なかまち不動産
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2021年03月15日
賃貸・管理

家賃の滞納、未払いは、大家さんには大きなリスクです

保証契約は、債権者と保証人との間で締結される契約で、債務者以外の者の財産を引き当てとするもので、「人的担保」とも言います。因みに、「物的担保」は抵当権等です。

最近では、法人その他の機関が連帯保証人となる場合も多くあります。例えば、終身建物賃貸借契約の場合、制度として高齢者居住用支援センターが保証する仕組みがあります。

又、借主が賃料を延納したり滞納したりした場合、借主に代わって貸主に賃料を立て替えて支払う「家賃債務保証業者」があります。

家賃債務保証業者は国交大臣の登録が必要です

家賃債務保証業者の立替方法には2つの方法があります。

〇立替払い型
・借主が滞納した場合、その借主に代わって、貸主に賃料を立て替える(後日、借主に求償する)方法
・借主が滞納しない限り、何もする必要はないが、滞納した時に家賃債務保証業者に連絡し立替払いを求めることになる。

〇収納代行型
・借主の滞納の有無にかかわらず、借主が賃料を家賃債務保証業者に支払い、家賃債務保証業者が貸主に一括して支払う方法(注意:業者が貸主に払わないで、問題となりました)
いずれの場合も、家賃債務保証業者の審査を経て、保証委託契約を締結します。

2017年10月25日に、家賃債務保証業者の「登録制度」が施行され、国土交通大臣の登録を受けることができるようになりました。
・登録簿の閲覧・帳簿の閲覧
・保証委託契約締結迄に、書面の交付及び重要事項の説明
・保証委託契約締結時に、書面の交付
・賃借人に求償権を行使する時には、書面を交付しなければならない

家賃債務保証業者には業務における遵守事項があります

安心、信頼して依頼できる、家賃債務保証業者を選別するには、最低限「登録業者」であることが、目安と考えます。

賃貸事業のオーナーにとって、管理委託する賃貸管理会社が行う入居者の審査や滞納家賃の回収業務は、大変重要な要素です。

多くの遵守事項がありますが、最も重要なこととして、求償権の行使・譲渡においては、債権回収制限者(暴力団員等)への依頼、委託の禁止です。

建物ある限り、入居者とのトラブルは入口の段階から最低限に抑え、健全な関係を構築していくことが、賃貸経営を永く経営していく要素になります。

賃貸管理について、お気軽にご相談ください。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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