なかまち不動産
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2021年03月10日
不動産売却

不動産の売却、購入するより難しい問題があります

家族の夢であるマイホームを購入する時、実現可能な資金計画を金融機関に相談することは一般的なことです。

その際、将来のリスクに備えるよりも、夢の実現に向け、夫婦協力して邁進してしまうのも、当然です。

しかし、多くのご夫婦は、この時点で一般家庭の一番の危機、リスクと言われる「離婚問題」を想定した、万が一を相談されることは少ないのではないでしょうか?

又、マイホームを購入しようとするご家族に、最悪の「離婚問題」を想定したアドバイスは、金融機関の担当者もしずらいことが問題を深刻にしています。

住宅ローンは、名義人や連帯債務者、連帯保証人にも返済責任があります

〇夫婦の年収合算による借入の方法

住宅ローンの場合、申込者の夫、本人の年収だけでは希望額を借入できない場合に、配偶者である妻の年収を合算して借入可能額を増やす方法があります。

〇配偶者も単独の住宅ローンを組み合算する借入の方法

同一金融機関で組むことができます。(フラット35の場合は、取扱窓口の金融機関)

〇ここで、注意しなければならないことは

・住宅の所有権が主人単独で配偶者は連帯保証人なのか
・夫婦共有名義で連帯債務なのか
・夫婦其々の借入の割合の共有名義で、互いに連帯保証人なのか

名義と債務者、そして連帯債務なのか連帯保証人なのかで返済責任が変わってくるということです。

通常、完済を想定して死亡時のリスク(団信加入)や、税金面の控除等は検討されますが、一番のリスク=離婚の時に、連帯債務や連帯保証の負担がどうなるかを知らないと大きな問題となることがあります。

離婚問題や財産分与は、返済責任が大きく影響してきます

住宅ローンは、保証会社の保証制度で成立できる制度ですが、ご夫婦での「ペアローン」の場合や土地・建物が共有名義になる場合、親名義の土地に住宅を建てる場合に、連帯債務や連帯保証人が必要になります。

〇連帯債務とは
債権者に対して、複数の債務者(借入者)が同一の支払い義務を負うことで、ご夫婦連名の契約で夫と妻が債務者になります。

〇連帯保証人とは
主たる債務者(夫)と連帯して債務を負う保証人(妻)をいいます。夫婦や親子で収入を合算する借入や共有名義での借入の場合です。

現行では、連帯債務の運用は公的金融機関の住宅金融支援機構の「フラット35」が主流で民間は一部のみ運用です。

住宅ローンの多くが民間の収入合算か共有名義による借入で、連帯保証人制度で成り立っています。

離婚の前に、連帯の保証債務について納得しておくべきです

問題が解決できず、離婚に至る時には、住宅を売却するのか、一方が維持していくのかを、残る連帯債務を含めどうするのか、解決しておく必要があります。

売却する場合、売却後に残る債務が大きいと、連帯して返済していく必要がありますし、できない場合は、最悪、競売、自己破産に至ることになります。

離婚後、互いの新しい生活が始まり、当たり前に生活費が懸かる中で、残っている多くの残債務を会うこともないのに、連帯して返済する負担はとても大きく現実の生活に支障をきたします。

最善の方法を考える時、離婚に至る時は、先ず、住宅ローンをどうするか、連帯して考えその後の人生の足枷を最小限にすることを、お勧めします。

 

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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