なかまち不動産
10:00~18:00
2021年03月03日
賃貸・管理

大家さんには、入居者の使用目的に使用収益させる義務があります

2021年もコロナ禍ですが、人生の新しいスタートとなる春を、多くの人が期待を胸に迎えようとしています。

卒業、入学、就職、転勤移動など、人生の節目を迎えるにあたり、生活の基本となる住まいで、初めての一人暮らしを賃貸物件で生活する人も多いことでしょう。

お部屋や家屋を賃貸契約するとは、大家さんである貸主と入居者となる借主が契約により、双方約束事を取り決め、確認し、履行するということです。

貸主である大家さんには、借主に対して、契約通りの使用目的に従って、目的物を使用させる義務を負います。
そして、その前提として、目的物を引き渡す義務を負い、引き渡し後、借主の使用に支障が生じない状態を維持することも含まれています。

賃貸不動産には、廊下やエレベータなど、共用部分が多くあります。防火対策や通常使用に支障がないように管理し、借主に使用させる義務を貸主は負っています。

貸主である大家さんは、賃貸建物の使用に必要な修繕義務を負います

賃貸不動産が天変地異や不可抗力により生ずる破損などでも、貸主は修繕義務を負います。

但し、(新民法606条第1項)借主に責任がある場合は、貸主は修繕義務は負わないと、条文化されました。

修繕費用は、使用収益の対価として賃料に含まれている為、貸主に修繕義務を負わせることが合理的と考えられています。

借主が、本来貸主が行うべき修繕を行った場合は、貸主に対して費用の償還を求めることはできます。これを、必要費償還請求権と言います。

又、貸主には、借主が賃貸物件の改良を行った場合は、改良費用を償還するか、買取する義務があります。これを、有益費償還請求権と言います。

借主は、自分が負担して行った修繕でも、大家さんに償還や買取を請求できる権利があります

〇   必要費償還請求権

貸主が行うべき修繕を借主が行い、その費用を借主が負担した場合、借主は貸主に対して費用の償還を請求できます。(民法第608条)

賃貸不動産を通常の使用に適する状態にする為に支出した費用が必要費となります。

例えば、雨漏り等の急ぎの修繕等、急ぎ費用負担した場合に請求ができ、貸主は直ちに支払う必要があります。

有益費償還請求権

借主が物件の改良の為に支出した費用の償還を求める権利です。

契約終了時に支出した費用、又は、増加額の償還を請求できます。

例えば、汲み取り式のトイレの水洗化、前面道路のコンクリート工事

造作買取請求権

造作とは、借主の所有に属し、賃貸不動産に付加された物件使用に便宜を与えるもので、貸主の同意を得て付加した造作がある場合に、契約終了時に、時価で買い取ることを請求できる権利を言います。

例えば、空調設備、給湯設備

借主、保護の立場から三つの請求権が認められていますが、いずれも、任意規定であり、契約上、放棄する特約も有効となっています。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
arrow_upward