なかまち不動産
10:00~18:00
2021年02月27日
不動産売却

知っておきたい!居住用不動産の売却と税金⁉

一般的に住んでいる居住用不動産を売却すると、沢山の税金を支払うというイメージがあり、不安な方が多いのではないでしょうか?

確かに、人生の中で不動産を売却する機会は、多くあることではありません。売却手続きや税金について知らないことで、不安に思っている方が多いことは当然と言えます。

今回は、もし、自宅等を売却したら税金がどれくらい掛かってくるのか等を簡単に整理しましたので、予備知識として参考にしてください。

住宅を売却した場合の税金、どう計算するのですか?

住宅のように、土地や建物を売った場合には、譲渡所得税という税金が掛かりますが、先ずは、何年その住宅を所有していたかで、区分され課税される税率が違います。

・所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得の対象になります。

・所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得の対象になります。

〇長期譲渡所得の計算
課税長期譲渡所得金額×一律20%(所得税15%・住民税5%)=税額

〇短期譲渡所得の計算
課税短期譲渡所得金額×39%(所得税30%・住民税9%)=税額

では、長期でも、短期でも、課税譲渡所得金額の計算はどうするのでしょうか?
所有しているというこうは、所有した時があり、取得した取得費があるはずです。

又、譲渡する時にも、費用が掛かっています。それらは費用ですから、当然に経費として差し引きすべき金額です。

〇課税譲渡所得金額の計算
課税譲渡所得金額=譲渡価格ー取得費ー譲渡費用-※特別控除となります。

※国が政策的に設けている特別な控除額等

取得費、譲渡費用は何が費用になるのですか?又、特別控除って何があるのですか?

〇取得費
売却する不動産の購入価格・仲介手数料・立退き料や移転料・契約書の印紙税・登録免許税や登録手数料・不動産取得税・建物取り壊し費用・引っ越し費用等、・不明な場合は譲渡価格の5%で概算費用とすることができます。
〇譲渡費用
不動産を売却する為に要した費用で、仲介手数料・測量費・印紙税・立退き料・建物等取壊し費用等があります。

売却に伴い売主、買主で分担する固定資産税は、売主は、受領したものは譲渡収入で、買主は支払ったものは、取得費となります。

国の政策である、居住用財産を売却した場合の特例って何?

国は国民の財産である住宅関連の税制には、多くの配慮された特例を設けています。

〇居住用財産を売った場合の特例

・居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合、その譲渡益から譲渡益を限度に3000万円迄の特別控除が受けられます。
長期保有、短期保有に関係なく利用できます。

・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、※税率が軽減されます。

※3000万円の特別控除後の譲渡所得のうち6000万円以下の部分の税率14%(所得税10% 住民税4%)
6000万円を超える部分の税率20%(所得税15% 住民税5%)3000万円特別控除とセットで利用できます。

・特定の居住用財産の買換え特例

・居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除等の特例

・居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例

以上、特例は複雑ケースが多いので、詳しくは専門家等に確認しておくことが大切です。

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