なかまち不動産
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2021年02月15日
不動産活用

賃貸マンション・アパートローン融資は、引き締めが厳しい

長期化が予想されるコロナ禍の経済支援策として、住宅取得に関しては優遇税制や金融緩和政策で救済的な超低金利の長期住宅ローン等が積極的に融資され、景気回復を促しています。

しかし、コロナ禍では様々な事業者、個人に対する支援融資策が多く打ちだされ、その優先的な対応から金融機関が過剰業務となり、通常融資の持ち込み処理に遅延が生じたりしているようです。

特に、不動産投資に関わる融資については引き締めが厳しいようです。

不動産投資に対する不正融資と、コロナ禍の経済変化

地方銀行の不正融資や、不動産投資の過熱から供給過多による事件等で、賃貸マンションやアパート投資に対する、融資動向は引き締められています。

特に、賃貸マンションやアパートの「一棟買い」への投資は、融資金額も高額で億単位の取り引きが当たり前で、2019年には金融庁が、一棟建て向け融資に対するリスクを強く懸念していることを公表しました。

融資審査の基準となる建物の「耐用年数」が、金融機関により「経済耐用年数」等で、融資枠が緩和されていた実態もあり、築古物件に対する審査は特に、厳しく改善されているようです。

賃貸物件の融資審査基準が厳しくなり、自己資金比率が大幅にアップしています

賃貸マンションやアパートは家賃収入で収益を上げ、修繕経費や借入返済を行い、適正な収支が長期に安定的に確保されなければならない事業です。

30年~50年、構造によっては、もっと長い事業にもなり、修繕積立や最終的には取壊しも視野に入れた収支が必要となる事業です。

その観点から、安易な投資目的で短期間の家賃上昇を目論んだ投資には、限界があります。

今回のコロナ禍では、高収益が期待される事業用物件で商業テナントの撤退や家賃の値下げ等、予測しないリスクの影響から不動産賃貸投資の考え方が根本的に変わるキッカケともなっています。

安全・安心と言われた賃貸事業が、本来の長期安定事業としてリスク回避できる収支内容とするためには、家賃や入居者需要の過度な上昇を期待する高収益の投資事業から、自己資金比率を高めた安定・安全事業へと転換が図られています。

相続対策のアパート投資も、収益投資も自己資金が必要です

相続対策の代名詞、賃貸アパート、マンションへの投資にも自己資金が必要になります。

そもそも相続税評価では、現金の評価は100%評価ですから、建物へ投資して評価減される相続税評価額へ資産を組み換える方法は、既に行われていますが、資産の多くが不動産の場合は、自己資金を売却して現金化で調達する方法となります。

しかも、金融機関の審査基準、借入比率、自己資金比率が成立しなければ、融資されないということですし、相続対策としては、負の財産、債務を多く作り、賞味資産を減らすことでしたが、事業としての収支が期待できなければ、融資されないわけです。

つまり、自己資金の無い人は、相続対策であっても、短期の収益投資であっても、不動産投資できる時代ではなくなったということです。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を=リッチライフ」を応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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