なかまち不動産
10:00~18:00
2021年02月08日
賃貸・管理

初めてのアパート賃貸契約、知っておきたい基本的な知識です

大手賃貸不動産業者や多くの不動産業者では、2020年4月の民法改正を機に最新の契約時の条件が整備されています。

大家さんも賃貸人の立場で、今までの契約習慣から改正民法に対応した契約内容に改ためられていますが、不動産の賃貸借契約の基本的なところは、お部屋を借りる、借り手の立場でも知っておくことが大切です。

今回は、家賃や仲介手数料以外の契約時に必要になる可能性のある費用負担の内容を、予備知識として整理しました。

 

敷金で清算される内容と、返還請求できる権利と時期

敷金とは、借主の賃料支払いその他賃貸借契約上の債務を担保する目的で貸主に交付する金銭を言い、民法改正により、新民法第622条の2が新設されています。

賃貸借終了後明け渡しの際、借主に債務不履行があるときは弁済に充当され、差し引いて残額を返還するものです。

敷金返還請求権は、賃貸借契約終了時ではなく、契約が終了し借主が賃貸不動産の明け渡しを完了した時に発生します。

敷金の返還時期は「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」(新民法第622条の2第1項第1号)と定められました。

<敷金によって担保される債務>

・賃料の不払い

・原状回復とされている借主の毀損・汚損に対する損害賠償

・借主が無権限で行った工事の復旧費

・賃貸借終了後明け渡しまでの、賃料相当額の損害賠償債務 等。

敷金返還請求権は相殺、譲渡が禁止され、質入れ、差押えは可能です

・借主は、敷金返還請求権と賃料債務とを相殺することはできません。(例えば、敷金2カ月分を預けているから、2カ月間は賃料を払わない主張)

・民法上は、借主の債権である敷金返還請求権の譲渡は可能です。が、賃貸借契約書に敷金返還請求権の譲渡禁止特約を明記することは有効で、重大な過失がある第3者へも対抗できます。

・債権(敷金返還請求権)に質権を設定することは可能です。譲渡と同様に賃貸借契約書に禁止特約を明記し、保全しておきましょう。

・借主の債権者が敷金返還請求権を差押えることは可能です。しかし、賃貸借契約継続中は、返還義務は発生しません。明け渡し完了時でも、貸主は債務控除後の残額を差押債権者に支払うこととなります。

礼金、保証金、権利金の名目で、商習慣として支払う費用で、返還内容の確認が必要です

賃貸不動産の場合、一時金として賃貸借契約において、保証金名目の金銭の授受があります。保証金は法律に定めはなく、契約当時者が契約において合意される一時金で、契約自由の原則に従うことになります。

敷金の他に、後日返還を要しない一時金を権利金、礼金と称して授受する礼金方式と、明け渡し時において、借主の債務に関係なく、一定の額を控除することを合意で行う、「敷引特約」「償却合意」という方式があります。

賃貸借契約においては、返還されない一時金として、礼金、保証金、権利金の名目で賃貸人に支払われる金銭で、地域の商習慣や取引習慣で異なります。

実情にあった「借りて良かった」「貸して良かった」という契約にしたいものです。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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