なかまち不動産
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2021年01月23日
不動産活用

昭和56年以前の旧耐震基準、2006年以前のアスベスト使用の建物は、耐震改修工事や解体、撤去の対応が迫っています

〇1981年(昭和56年)以前に建築された建築物の多くは、旧耐震基準の構造でアスベストが使用されている建物で、築40年が経過した現在も流通している建物は多く残っています。

耐震基準はその後も改定されて、現在の「新耐震基準」が運用されており、耐震基準を満たしていない場合、耐震改修工事を行なう必要があります。

中古住宅、マンションの売買には、住宅ローン申し込み等にも、「耐震基準適合証明書」が必要になりますが、賃貸物件では、賃借人が物件を選ぶのが、現状です。

〇アスベストの問題は、1956年から2006年の使用全面禁止とされる迄、高度経済成長の波に乗り、多くの鉄骨造や鉄筋コンクリートのビルやマンションに、アスベストが使用されていた可能性があると言われています。

日本は国際的な規制より対応が遅れたこともあり、2030年をピークに被害者が増加すると考えれています。

全面使用禁止された2006年以前に建築された、アスベスト使用建物は直近で築30年程度で建物も現存しており、中古マンション市場では多く流通しています。

耐震やアスベスト対策への投資は、エンドユーザーである入居者からすれば、当然のことであり、当たり前のこととして±0のコストになりますが、大家さんの負担は大きくなります。

アスベスト被害とは、空中に浮遊する石綿の繊維を吸い込むことで、肺がんや悪性中皮腫の症状が出ることです

アスベストとは石綿と言われる、繊維状の天然の鉱物で、耐熱性・耐火性に優れ、丈夫で安価なことから、多種多様な建築材料等に使用されてきました。

空気中に浮遊する目視できない繊維状の細かな鉱物を、気が付かない間に吸い込んでしまい、肺の奥迄入り込み、組織を傷つけることで、深刻な病気を起こします。

一般的な症状としては、石綿肺(じん肺)や肺がん、悪性中皮腫等があり、発症迄、30年から40年と言われており、2030年をピークに2040年頃まで発症患者数が増加すると言われています。

アスベスト使用建物の解体ピークは2028年以降と予測されています

国土交通省では、全国に280万棟もの民間建築物にアスベストが使用されていると推計しています。

その為、1956年~2006年迄に建てられたS造、RC造のビルやマンションの解体時期のピークが2028年と予測しています。後、7年です。

ビルやマンションのオーナーにとっては、アスベストが使用されている建物の維持管理にも費用は掛かりますが、解体・建替え工事においても「特定粉じん排出工事」として近隣対応も費用も必要になります。

 

耐震改修工事とアスベスト処分工事は、中古のテナントビル・マンションオーナーには大きな負担です

賃貸建物オーナーには、耐震改修工事とアスベスト処分、撤去の費用の負担を考えると、建替え、取り壊しの時期迄、辛抱する選択肢になります。

改修工事費、撤去費用等の投資負担は、賃借人には当たり前で、家賃反映できる程、投資効果があるものではないからです。

賃借人が選ぶ判断になりますが、アスベストの症状のピークも今後、益々、クローズアップされてきます。

建築に関わってきた方々の発症リスクも、建設したオーナーの方、そして、入居者の方にも健康被害と費用負担が強いられる深刻な公害と言え、行政側でも、労災認定や調査や除去工事の自治体からの補助金制度等も創設されています。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を=リッチライフ」を応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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