コロナ禍でも変わらない、相続税評価と相続税、そして相続税対策

コロナ禍でも変わらないのが、相続税評価と相続税です。相続税評価は、金融資産と不動産で多くを占められ、相続税対策では、不動産の評価方法の仕組みを利用することで、相続税を節税することが、変わらない方法です。

近年、多くの不動産オーナーの皆様がその方法を利用し節税対策に成功されていますが、今後は、取り組んだ不動産賃貸経営の様々なリスクに、十分注意することが必要です。

・土地の相続税の課税評価の方法
　土地は、通常、時価評価と言われる地価公示価格で評価されますが、相続評価の場合は、約８０％と言われる相続税路線価で評価されます。
更に、その土地に賃貸建物を所有していれば、貸家建付地として時価評価の約６６％の評価になります。

・建物の相続税の課税評価の方法
　建物の時価は、実際の建築費の約６０％と言われる固定資産税評価額となります。その建物が、賃貸物件の場合、貸家の評価減３０％が適用され、固定資産税評価額の約７０％の評価となり、相続税評価額は時価の４２％になります。

・資産の組み換え（現金→収益物件）

a.現金１憶円で生前に１億円（土地５千万円、建物５千万円）の収益物件を購入する

　相続税評価は、５４００万円（土地３３００万円、建物２１００万円）に下がります

b.現金５千万円で所有する土地（５千万）＝評価１億円に、賃貸アパートを建てる

　相続税評価は、５４００万円（土地３３００万円、建物２１００万円）に下がります

資産の組み換えにより、収益物件から毎年、家賃収入が現金として被相続人の名義として増えていきます。

折角、資産の組み換えをしたのに、現金が増えて相続評価が上がっては意味が無いので、贈与により、現金を減らす方法

・贈与税の非課税枠、年１１０万円を利用して生前に現預金をご子息に贈与する

・収益物件を生前贈与して、相続時精算課税制度を利用する方法

　収益物件の相続税評価が１憶円の場合、生前の贈与税は１５００万円です。

　相続税清算時課税制度には、２５００万円の特別控除と、税率が一律２０％が適用されることが有利です。

収益物件には、不動産賃貸経営というリスクがあります。地域により、飽和状態の賃貸事業は、相続対策としては有効ですが、多くのリスクもあります。長期の事業となりますので、承継されるご子息、相続予定者の了承が不可欠です。