なかまち不動産
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2021年01月18日
不動産活用

コロナ禍でも変わらない、相続税評価と相続税、そして相続税対策

コロナ禍でも変わらないのが、相続税評価と相続税です。相続税評価は、金融資産と不動産で多くを占められ、相続税対策では、不動産の評価方法の仕組みを利用することで、相続税を節税することが、変わらない方法です。

近年、多くの不動産オーナーの皆様がその方法を利用し節税対策に成功されていますが、今後は、取り組んだ不動産賃貸経営の様々なリスクに、十分注意することが必要です。

現金より不動産の方が評価方法が有利です

・土地の相続税の課税評価の方法
 土地は、通常、時価評価と言われる地価公示価格で評価されますが、相続評価の場合は、約80%と言われる相続税路線価で評価されます。
更に、その土地に賃貸建物を所有していれば、貸家建付地として時価評価の約66%の評価になります。

・建物の相続税の課税評価の方法
 建物の時価は、実際の建築費の約60%と言われる固定資産税評価額となります。その建物が、賃貸物件の場合、貸家の評価減30%が適用され、固定資産税評価額の約70%の評価となり、相続税評価額は時価の42%になります。

不動産評価を利用した相続対策の主な方法

・資産の組み換え(現金→収益物件)

a.現金1憶円で生前に1億円(土地5千万円、建物5千万円)の収益物件を購入する

 相続税評価は、5400万円(土地3300万円、建物2100万円)に下がります

 

b.現金5千万円で所有する土地(5千万)=評価1億円に、賃貸アパートを建てる

 相続税評価は、5400万円(土地3300万円、建物2100万円)に下がります

生前贈与による相続税対策

資産の組み換えにより、収益物件から毎年、家賃収入が現金として被相続人の名義として増えていきます。

折角、資産の組み換えをしたのに、現金が増えて相続評価が上がっては意味が無いので、贈与により、現金を減らす方法

・贈与税の非課税枠、年110万円を利用して生前に現預金をご子息に贈与する

・収益物件を生前贈与して、相続時精算課税制度を利用する方法

 収益物件の相続税評価が1憶円の場合、生前の贈与税は1500万円です。

 相続税清算時課税制度には、2500万円の特別控除と、税率が一律20%が適用されることが有利です。

収益物件には、不動産賃貸経営というリスクがあります。地域により、飽和状態の賃貸事業は、相続対策としては有効ですが、多くのリスクもあります。長期の事業となりますので、承継されるご子息、相続予定者の了承が不可欠です。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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