なかまち不動産
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2021年01月11日
賃貸・管理

コロナ禍の影響で、賃貸不動産の管理は益々、難しくなっています

民法の改正とコロナ禍の影響により、賃貸管理においては、益々、大家さんの負担が大きくなっています。

コロナ対応から、テレワークや働き方改革、教育現場の在り方、学生の一人暮らし問題、等、「住まい」への需要が大きく変わろうとしています。

毎年恒例の春に向けての、賃貸需要も2021年はどのように変化するのか、少子高齢化の人口減少の傾向とコロナの影響で、賃貸物件の増加で賃貸市場は,より賃借人の借手市場に移行している中、競争力のある対策が急務と言われています。

賃貸住宅管理業の基幹事務と民法改正への対応

賃貸住宅管理業の基幹事務は、以下の3つです。

1.家賃、敷金等の受領に係る事務

2.賃貸借契約の更新に係る事務

3.賃貸借契約の終了に係る事務

この事務の主要な点が、従来と大きく変わりました。

例えば、連帯保証人の極度額の明示は、募集業務にも大きく影響しています。又、原状回復では、退去時の負担について賃借人は「通常損耗」に留まる為、商品化、劣化防止に、大家さんの負担が増加し経営を圧迫しています。

特に、入居者募集時や契約前には、当然、重要事項説明が義務とされていますので、組み立てをお部屋毎に決めなければ、クレームとして訴訟問題にもなり兼ねない重要な課題です。

保証人不要、家賃保証、定額クリーニング等の制度は

連帯保証人については、そもそも滞納その他の契約不履行に対する、万が一に備えた対応ですから、大家さんとしては、何処かが、誰かが保証してくれれば良いわけですから、、家賃保証会社の利用が増加しています。

原状回復についても、「通常損耗」は定額クリーニグの定額見積もりが基本で、過失については退去時、別途徴収となります。

つまり、保証人不要を選択すれば、敷金0、家賃滞納保証制度、定額クリーニング制度の3点セットが必要になるわけです。

入居時の費用負担の軽減も、空室対策の競争力です

改正民法への対策となる3点セットは、入居募集の差別化でもあり、差別される要素でもあります。賃貸事業は進化しています。管理する側も制度の改善が求められています。

しかし、現実の費用負担を考えると、退去時の原状回復については、壁紙、フローリング等コストが軽減できる仕様への転換が必要です。

毎年訪れる入居・退去の度にお部屋の商品化が、空室対策になるということで、大家さんの負担は大きくなるばかりです。

賃貸管理は賃貸事業の生命線です。変化に対応するには、変化することです。従来の慣習から、コロナ時代に対応した管理を選択することが求められています。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、東証一部上場の建設・不動産活用専門会社に勤務し、支店長として全国各地を転勤し不動産の有効活用事業で多くの皆様と出会い、建設、不動産に関わる様々な取引・契約を経験することができました。これからの人生も、不動産の売買、活用、賃貸に関わる皆様の様々な要望、お悩み、ご相談に真摯に取り組み、「不動産で笑顔のある豊かな人生を」応援します。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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