なかまち不動産
10:00~18:00
2020年10月16日
賃貸改善管理

長引くコロナ不況、賃貸への影響もこれからが本番です

コロナの影響は支援策に支えられている現状はありますが、新しい生活様式への転換から多くの業種が、在り方を模索しています。

賃貸業界への影響も入居者の生活環境の変化に伴い、これからが本番と言われています。中でも、賃料の滞納や明渡交渉、所在不明等、大家さんも難しい対応が予想されています。

賃料の回収業務はとても面倒です。一般的には、本人による賃料の回収業務はできない為管理業者が代理人として、督促、回収業務を行います。

しかし、貸主の代理人として報酬を得てする行為は、弁護士法に抵触する恐れがあるので、管理業者は貸主の補助をするに止める必要があります。

借主が賃料を払わず、賃貸借契約を解除された後も賃借建物の占有を続ける場合など、鍵を交換し、入室できないようにするなどの行為は、実力行使として「自力救済」と言われます。

貸主が「自力救済」により司法手続きを経ず、実力行使した場合、住居侵入罪、器物損壊罪、に該当する恐れがあります。

滞納賃料回収は、催告による法的手続きで進めます

賃料支払いの相手方は、借主、保証人、借主の同居配偶者にも、日常家事連帯債務として請求が可能です。

催告なしの無催告解除もあるが、通常の滞納より強い根拠が必要になるので、相当期間を定めて催告したうえで、解除手続きすることがスムーズです。

催告は口頭でもよいですが、事実を根拠として残す必要から、書面による催告が実務的です。通常の催告で効果がない場合、配達証明付き、内容証明郵便で催告します。

<催告の内容>

1.単純催告:本通知書到着後〇〇日以内にお支払いください。

2.契約解除予告付き催告:(単純催告文に加え)万一支払いない時は、契約を解除する

             ことになりますので、あわせて申し添えます。

3.条件付き契約解除通知:(単純催告文に加え)万一期間内にお支払いない時は、あら

             ためて解除通知をすることなく上記期限の経過をもって当然

             に賃貸借契約は解除されたものとします。

借主が支払いを約束した場合は、必ず、約束文書を残しましょう。

契約解除の場合は、意思表示の到達の証拠となるように、解除の意思を配達証明付き内容

証明郵便で行ってください。

建物明け渡しの業務も、法的手法で進めます

・借主が任意に明け渡しを承諾している場合

  明け渡し期限の厳守

  期限経過後の残置物の所有権放棄

  残置物の処分の承諾

  以上の内容の念書を取得しておきましょう。

・借主が任意で建物明け渡しを履行しない場合

  法的手続きをします。民事訴訟により債務名義を取得し強制執行を行う。

・借主が行方不明の場合

  家賃を滞納したまま長期不在あるいは行方不明となった場合は、契約解除の意思表示

  が借主に到達していなければ、法的効果は生じないので、公示送達を申し出て、契

  約解除、明渡訴訟を提起し、判決を受けて強制執行する方法になります。

煩雑な手続きをしなければなりませんが、急がば回れで、法的手続きを進めていくことが早道です。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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