なかまち不動産
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2020年09月28日
賃貸改善管理

コロナ渦、居住用家賃への影響は大丈夫でしょうか?

コロナ渦、以前から、賃貸オーナー「大家さん」の悩みの多い順に、「空室」「家賃の下落」「物件の老朽化」「大規模修繕負担」「リフォーム負担」がありました。

賃貸オーナーは、「不労所得の楽な商売」は神話となり、物件の飽和、人口減少をえ、空き家が13%超(内52%超が賃貸用)の現在、将来への対策が必要と言われる中で起きた「コロナ不況」です。

居住用家賃への影響は、大丈夫でしょうか?

人間が生活していく為には、住居は欠かせない

オフィスや店舗等の事業用物件の需要と供給の関係は、家賃設定には欠かせない重要なファクターとなります。

その為、コロナ渦においての事業用賃貸では家賃が支払えない場合は、最終的には退去になります。空室が増えれば、当然家賃は下落し、昔から景気の好不況に高低する為、借り手、貸し手双方が大きなリスクを背負っていると言えます。

しかし、住居は人間が生活していく為には、退去するわけにはいきません。様々な支援策も打ち出され、猶予や交渉の余地もありますが、入居者のグレードに合った物件は多々存在しますので、移転も可能です。

大家さんからすれば、特殊需要(大学や企業)以外は、地域需要に沿った物件の家賃を設定しているので、過度な空室状態やそれによる家賃下落は起きにくいのが現状で、昔からコロナだけでは無く、不況に強いのが居住用賃貸と言われています。

築15年を超えた物件の対策が、競争力の差になる

建てたばかりの新築物件は、余程奇抜な計画で無ければ、どの時代でも競争力のある物件として事業は成り立っていきます。

ところが、概ね15年を超える頃から、物件の飽和人口減少の影響で「競争力」が少しずつ低下し「空室」を「家賃下落」で補っていく現象が起きてきます。

又、建物設備関係の減価償却が無くなり、収入減なのに減価償却費の経費が使えず、所得税が増え手取り収入が減少する現象が起きます。

その対策として、外装、内装、設備等の改修により、物件の競争力と償却費を創り、経営の安定に取り組むことも必要です。

これらの対策をしない場合、賃貸需要のある地域や、立地が良好な物件は別として、郊外や地方において、相続対策を目的とした物件は、ローンの返済が完済する築30年頃迄、返済、納税と資産の維持だけの「儲からない」競争力の無い、老朽化物件になることが予想されます。

30年のローン完済後の賃貸物件の選択肢は?

ローン返済後の賃貸事業は、建物は老朽化し競争力は落ちていますが、返済が無い為、家賃は全て収入となる魅力的な事業です。それを踏まえたいくつかの選択肢があります。

建て替え     :立地が将来的にも賃貸需要を見込める地域なら挑む

大規模リニューアル:建て替えと遜色ない程度に、大規模なリニューアルをする

建物解体し更地売却:現状渡しは査定評価が低くなるので、更地売却

低い家賃収入で維持管理:家賃収入は少ないが、返済が無いので物件ある限り維持する

 

借り手市場と言われる現在の賃貸業界で、ご自身の物件は、どの地域に立地しているのか?周辺に競争する物件の状況はどうか?今後も需要は見込めるか?等、投資対効果を測定し取り組むことが必要です。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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