なかまち不動産
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2020年09月05日
空き家対策と活用

不動産の活用には、大きく分けて、建て貸しと土地貸しがあります

土地利用の基本は、自己使用です。多くの不動産オーナー様は、自宅として所有しています。

自宅使用以上に土地がある人は、自己使用として商売、農業等に使用しています。

それ以上に所有している土地がある人は、税金対策や活用資産として有効利用しています。

自己使用以外は、建て貸しか、地貸しになります。

・自分名義の土地に、自分名義の建物を建てて活用する。・・・建て貸し。

 土地も、建物も自己名義。アパートやマンション等。

 リスク:建設資金は地主負担。当該、土地、建物の担保による借入

 土地、建物が抵当に入る。事業収支のリスクはあるが、清算は可能。

 

・自分名義の土地を貸して、他人名義の建物が建つ。・・・地貸し。

 建物は他人名義。

 リスク:途中退去や事業倒産の場合、他人名義の建物が自分の土地の上に残ります。

 その建物を再利用する別のテナントが現れるか、抵当権抹消ができ建物の取り壊しがで

 きる迄、土地の固定資産税の負担が続き、利用ができない土地となってしまいます。

 固定資産税は解決迄、地主負担建物は、勝手に壊せ無い。「死に地」。

 解決が難しい、パチンコ店、飲食店等の放置店舗等、時々街で見かけることがありま

 す。土地貸しには、充分な注意が必要です。

地貸しは、初期投資も無く好条件で手を出しやすいが、大きなリスクもあります

当初の負担が無い地貸しは、貸し手としては乗りやすい「儲け話」です。しかし、他人の名義の建物が大切な土地の上に存在するということです。契約期間が満了したら取壊して更地で返還が契約ないようです。

しかし、上場クラスの事業主体なら、多少、安心ですが、その定期借地契約であっても、商売が不振な場合、途中退去や最悪は倒産等のリスクがあります。

自主取り壊しであっても、できないから、退去や倒産に追い込まれるのが、現実です。

貸し手の底地は、建物の再利用者が現れる以外は、撤去することもできず、土地の固定資産税を支払い、家賃が無い状態に陥り、塩付け状態になります。

 

不動産の活用方法の基本的な形態やリスクは、今も、昔も大きく変わりませんが、より専門的な知識や経験が必要な時代になってきました。

契約社会となると、人情的な付き合いや、知人関係の安易な話での契約に、大きなリスクが潜んでいますので、専門家の精査をお勧めします。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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