なかまち不動産
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2020年07月27日
売却・任意売却

心理的瑕疵となる事故物件の告知義務はいつ迄?

事故物件の告知義務はいつまでする必要があるのでしょうか?

事件や事故だけでなく、病死や孤独死等、様々な理由で入居者が死亡した賃貸物件や、居住を目的とした住宅やマンションの売買で絞首自殺や他殺が疑われる死亡事件等、心理的瑕疵が認められる物件「事故物件」と言います。そのような事故の事実を告知する義務はいつまで必要なのでしょうか?

告知義務とは、入居者や購入者の判断を左右する重要な瑕疵は伝える必要がある

宅地建物取引業法では、入居者や購入者の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものを、故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げる行為を禁止しています。

物件に瑕疵があり、それが買主・借主の購入意思の決定を左右する重大な欠点の為、売主、貸主にはその瑕疵を伝える告知義務があります。

事故物件の場合、瑕疵を告知しても心理的に問題が無く、条件等を納得して入居や購入する人もいます。しかし、その次の入居者、購入者に対しては「事故の事実」が消えるわけではなく、前入居者、前購入者には心理的瑕疵とならなくても、改めて、告知する必要があります。

何故なら、心理的瑕疵の影響は人によって異なる為、購入意思判断を左右する重要な瑕疵となる為です。

心理的価値には、告知義務の時効はありません

告知義務に関する判例は多数ありますが、心理的影響の大きさが反映されており、時効という時間軸では無く、人により異なる判断を左右される心理的影響の大きさで瑕疵とされます。

絞首自殺や焼身自殺のあった住宅を更地にして、8年前に駐車場として使用していた宅地を売却したが、当時の事故を告知しなかったケースでは、事件の影響がみられないことから、売主の瑕疵は無いとして訴えは棄却されています。

居住を目的とした住宅で6年前に絞首自殺があった事実を告知せず売買した場合、告知義務違反と判断され損害賠償請求されています

殺人現場となった土地等は、50年経っても心理的影響が大きく、告知義務違反となっているようです。

入居、購入する人の心理的瑕疵の影響は様々である以上は、貸主、売主としては何年経過していても取引毎に告知する必要があり、心理的価値には時効が無いことを心得ておくことが重要です。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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