なかまち不動産
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2020年07月09日
空き家対策と活用

空き家には、事情により「日常的に人が生活していない住宅」が多々あります

空き家になっている物件には、相続したがそこでは生活していない、転勤で戻れず使用していない、一人暮らしの親が施設に入所した為自宅を使用していない、別世帯の子供たちと同居した為自宅で生活していない等、「人が日常的に生活していない住宅」として様々な事情・背景があります。

空き家の状態は大きく分けて2つに分類できます。解体ありきの築古老朽化物件と、リフォームやリノベーションにより再販が可能な物件です。

解体後の住宅用地とするか、リフォームやリノベーションして再販するか

空き家の売却は、解体前提か再販前提かに分かれます。

<解体前提>

築年数がS56年以前の木造家屋の場合、コストが掛かり過ぎて、耐震工事やリフォーム、リノベーションが難しい物件が多くなります。

・建物を解体して、更地で販売する

・現状で売却して、購入者が解体し建築条件付きで更地販売

・購入者が解体し新築分譲する

解体後の土地が、広さや形状、接道と間口の関係で、分筆販売が可能かも重要なポイントです。

<再販前提>

築年数がS56年以降で解体するより、リフォームやリノベーションが可能と思われる物件

・売主がリフォームやリノベーションして、再販する

・購入者がリフォームやリノベーションして、再販する

敷地の大きさは重要です。

最近の新築住宅の売れ筋の敷地の大きさは、35坪~50坪位のようです。

全体予算も、2000万円~4000万円

つまり、解体、新築の場合50坪~70坪ぐらいの敷地は、分筆2区画? 1筆? 形状や接道と間口で、大きく変わってきます。

再販物件の場合も、敷地が50坪を超える物件の価格帯は、地域や立地で選ばれる為、購入者のシェアが狭くなります。

以外とハマらない、特例適用の条件とは

税金の面でも、特例対象となる適用条件を満たしているかどうかで、大きく手残りが変わってきます。

不動産を売却すれば税金や諸経費は掛かります。
・売却=譲渡による税金:譲渡所得が発生し、所得税、復興特別所得税、住民税
・売買契約には、不動産仲介手数料等が必要です。

〇不動産の売却に関する税金は、保有期間により2つに大きく分かれています。
1.長期譲渡:5年超保有した不動産の譲渡の場合
課税譲渡所得金額× 税率は所得税が15%
             住民税が 5%=譲渡所得税額

2.短期譲渡:5年以下の保有した不動産の譲渡の場合
課税譲渡所得金額× 税率は所得税が30%
             住民税が 9%=譲渡所得税額


〇不動産売却で安くできる特例
1.取得費加算の特例
相続税の申告期限から3年以内に不動産を売却した時の税金が安くなります。
相続した不動産に対する相続税額を、取得費に加算することができます。つまり、取得経費を多くすることになり、課税譲渡所得金額を減らすことができ、税金が減ります。

2.3000万円の特別控除
A.通常、住んでいる居住用物件を売却した場合に適用される3000万円の特別控除

B.被相続人が住んでいた居住用物件を、相続人が住んでいない場合でも適用される3000万円の特別控除があります。相続により空き家になった不動産を、相続人が売却し適用条件を満たした場合、売却した際の譲渡所得から3000万円を控除することができます。相続開始から3年以内の売却で、譲渡価格が1憶円以下なら適用できる等、条件があります。

<適用期間>
・相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日迄、かつ、平成28年
 4月1日から2023年12月31日に譲渡すること

<適用条件>
・相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること

・直前迄、介護保険法の規定により要介護認定等を受け、老人ホームに入所していた

・昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建物以外の建物

・相続開始から売却迄、事業、貸付、居住の用に供されていないこと

・相続により土地及び家屋を取得すること

・譲渡対価が1億円を超えない等

相続による不動産(実家)の売却には、様々な税金と特例、そして諸経費が関わってきますので専門家に相談されることをお勧めします。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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