なかまち不動産
10:00~18:00
2020年06月29日
賃貸改善管理

賃貸事業の大家さんが心配すること、「家賃下落と空室」問題

賃貸事業の大家さんの、今の悩みと将来の悩みの多い順に、「空室」「家賃の下落」「物件の老朽化」「大規模修繕」「リフォーム」という順番でした。

地域により需要と供給に違いはありますが、賃貸事業ブームが全国に拡がり、地域により供給過剰となっている状況があり、高度経済成長期のように建てて「不労所得の楽な商売」は神話となりました。反面、投資物件として金融機関融資も低金利で貸出が優遇され、本来、相続対策の長期事業としてロウリスクで安定・低収益と言われていた事業が、短期の投資物件として近年は変貌した取引が横行していました。人口減少時代に向け空き家が13%超(内52%超が賃貸用)の時代となり将来への対策が必要です。

築15年を超えた物件の対策が、競争力の差になる

建てたばかりの新築物件は、どの時代でも競争力のある物件として事業は成り立っていきます。ところが、概ね15年を超える頃から、物件の飽和と人口減少の影響で「競争力」が少しずつ低下し「空室」を「家賃を下げることで」補っていく現象が起きてきました。そのまま対策しない場合は、周辺地域に建つ新築物件に対して益々、競争力が低下していきます。

又、建物設備関係の減価償却が無くなり、収入減なのに所得税が増え手取り収入の減少が起きます。対策として、外装、内装、設備等の改修により、物件の競争力と経営の安定に取り組むことと減税対策に取り組むことです。

これらの対策をしない場合、首都圏等、賃貸需要のある地域や、立地が良好な物件は別として、郊外や地方においては、目的の相続対策の効果はありますが、後は、ローン返済完済する築30年頃迄、返済、納税、維持管理しているだけの「儲からない」競争力の無い物件になることが予想されます。

30年以降のローン完済の賃貸物件の選択肢は?

建て替え     :立地が将来的にも賃貸需要を見込める地域なら挑む

大規模リニューアル:建て替えと遜色ない程度に、大規模なリニューアルをする

建物解体し更地売却:現状渡しは査定評価が低くなるので、更地売却

低い家賃収入で維持管理:家賃収入は少ないが、返済が無いので物件ある限り維持する

賃貸事業の目的が相続対策だけで事業性、収支は関係ないなら、別ですが、安定事業として資産承継事業として追求してみてはいかがでしょうか?賃貸事業は「不労所得の楽な商売」と言われていましたが、今は他の商売と同様に、需要と供給で成り立っています。

所有されている物件は、この借り手市場の時代、どの地域に立地していますか?周辺の競争物件はどうですか?需要は見込めますか?等、どの大家さんも不安に考えている「家賃下落と空室」問題を知恵を出して解決していきましょう。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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