なかまち不動産
10:00~18:00
2020年06月12日
賃貸改善管理

賃貸事業は江戸以前のお侍さんの時代から、変わっていません

ー金沢なかまち不動産BLOGー

賃貸経営とは建物を建てることが目的ではなく建てた後、30年~40年入居者にお部屋を貸して家賃を回収していく事業です。その間、建物管理=永く入居者の需要や家賃相場に対応できるよう建物を維持管理して利益を得る事業です。入居者に建物を知らしめる広告・募集活動、入居中の居住環境の整備・トラブル対応、家賃・契約管理、修理修繕業務等多岐に亘ります。大家さん家族の補助事業として、賃貸管理システムは進化してきました。

賃貸業は、TV等でも見るようにお侍さんの時代から長屋・貸家を大家さんが、入居者に貸す、家賃を回収する、建物を修繕するは現在でも基本変わっていません。大家さんと入居者の仲介をする仕組みが進化しているだけです。

「サブリース」と「一括借り上げ」が混同されています

大家さんにとって賃貸事業は果たして大儲けする為の事業でしょうか?特に、居住用賃貸経営は主に、相続対策や資産の安定経営を望んでいます。市街化が進み、農地で維持管理していけない事情や慣れない不安定な商売への利用より、安心・安定した居住用賃貸の経営が利活用し易い、昔からある事業だから選びました。

大家さんご家族には、本業もあります。できれば賃貸事業は信頼して任せられる業者に委託したいものです。安心とは、長期に安定した家賃収入が確保でき返済ができる事業、煩わしい入居者トラブルやクレームに対応してくれる安心です。都心の駅近、立地の貸して市場の立地なら、空室も家賃下落の心配もないかもしれませんが、多くの大家さんの不安は空室や家賃下落です。その不安に対応して進化してできたシステムが、一括借り上げ(サブリース)です。

一括借り上げとは、管理会社がオーナーの所有する物件を、第三者(入居者)に転貸(サブリース)することを目的にまとめて借り上げることを「一括借り上げ」と言います。管理会社が大家さんの賃借人になります。

サブリースとは、管理会社が大家さんから借り受け賃貸借した物件を、入居者へ貸し出すことを指し、「転貸借」「又貸し」という意味になります。

一括借り上げは、大家さんと管理会社の賃貸借契約で、サブリースは管理会社と入居者との賃貸借契約になります。

一括借り上げする為には、サブリースの契約形態により、入居者に転貸する必要がある為、混同し易くわかりずらい点があるようです。

入居者居なくして転貸(サブリース)は、成り立たない

どんなに、管理システムが進化しても、基礎となる入居需要が無ければ賃貸事業は成り立ちません。家賃保証、空室保証等様々な保全は、万が一の為です。恒久的に入居需要の見込めない市場・地域では、保証原資・借り上げ原資が無く、不可能です。

建てることが目的の建設・不動産業者は多々ありますが、長期に亘、管理し保証できるシステムと根拠となる財源・保証原資を潤沢に保有している企業でなければ安心はありません。

一括借り上げやサブリース、家賃保証、空室保証とは、その財源・保証原資となる圧倒的管理戸数が現に存在管理されており、保険等を適用して保証を提供している地元地域レベルのシェアでは、原資不足で危機への対応は不可能です。保険会社自体も、原資は基本、互助会となる保険料ですから、加入ボリュームに不安があり、一部問題が噴出してサブリース事業の危険が注意喚起されています。

検討される時は、保証や借り上げ制度が無くても、入居需要が見込める市場なのか、又、保証できる財源が潤沢にある管理会社・企業母体が経営しているかの見極めが大切です。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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