なかまち不動産
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2020年06月08日
賃貸改善管理

賃貸事業の最大リスクは空室です

ー金沢なかまち不動産BLOGー

人口減少、少子高齢化社会に向かっている日本で、暮らしの要となる居住についてバブル崩壊以降、景気再生や相続対策の需要に併せ、都市でも地方でも多くの賃貸住宅が供給され新しい制度や仕組みも生まれました。しかし、現在では、「空室」リスクが起きる程、需給バランスが逆転し競合が厳しい借り手市場となりました。

入居者需要以上に賃貸建物は建たない

入居者の需要があるから家賃収入が見込め、建設費の融資を受けて相続対策としても返済が見込める事業として金融機関も融資しています。建設費は都市でも地方でも大きく変わることはありません。しかし、収入となる家賃相場は入居者需要の高い都市は高く、需要の少ない地方は低くなる為、事業収支は家賃相場の高い都市が入居需要が少なく家賃相場が低い地方より良くなります。しかし、需要に対して供給は多くなるのは当然で競合が厳しくなりますし、地方は経済的格差からも入居需要がある程度で限られるので供給が多いと空室になります。

賃貸事業は昔から存在しており、老朽化した建物は年数と共に取り壊し解体されていきます。入居者の需要に見合う供給が成された場合、減少・滅失する戸数を補填する市場でバランスを保つことが大切と言われています。民間各社が競争原理で建設のみに比重をおいた経営では、客付け・管理とのバランスは壊れていきます。

賃貸事業は建ててからが、事業です。建てるだけの建設会社では長期の賃貸事業は困難です。長期の自社入居・管理・保証迄一貫でき、その財源が不変的に確保されている会社を選択すべきです。

家賃保証や空室保証は、万が一の為の保全だった

以前は、賃貸事業を経営する場合、金融機関が融資する場合も、「もし、空室が出たらどうするか」予想空室率を見込んで事業採算を審査していました。土地評価が高騰し景気も上向き、相続税対策で賃貸事業の全国的な需要から、市場に対しての空室率が不確実な予測となった為、供給会社がより確実な制度を差別化として構築してきました。家賃共済制度が、現在の「空室保証」の原型になります。自社客付けができ、提案、建設、運営、管理、保証迄一貫できる財源のある会社で無ければ、保証原資無くして「空室保証」はできません。火災保険等と同様に互助会的な継続した掛け金の積立財源原資があって初めて保証ができます。

万が一の為に構築された保管的な制度が、何時しか、「家賃保証」「空室保証」が無ければ、融資できない程、当たり前の制度になったということです。つまり、ハイリスクになっているということです。

ご存知のとおり、「家賃保証」は滞納対策、「空室保証」は空室対策です。サブリースとの違いもあります。何れもの制度も、本来は万が一の制度だったということです。制度があるから、大丈夫では無く賃貸事業は、制度が無くても必要収支が賄える事業かが大切です。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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