なかまち不動産
10:00~18:00
2020年04月30日
賃貸改善管理

老朽化賃貸住宅、案外、満室です

ー金沢なかまち不動産BLOGー

空室改善が必要かと思われる、かなり老朽化した賃貸物件でも、良く見てみると満室に近いことがあります。築30年以上で場合、概ね、返済も終わって家賃収入が、そのまま、大家さんの収入となっています。長期入居者が多く、退去が少ないこともあり、充分な安定収入で案外、儲かっているようで、建替え、取り壊しは必要無いようです。

駐車場もお風呂も無い、賃貸物件でも満室です

不動産会社が管理仲介している場合、低額家賃の物件は、仲介手数料や滞納懸念から希望者があっても、保証人や退去時の精算のこと、高齢者等の場合は、病気や孤独死への懸念等もあり、大家さんが良くても管理会社が断っていることが多いようです。

大家さんの経営面から考えた場合、築30年以上の場合、返済が済み家賃はそのまま収入として見込める安定収入ですから、空室よりは低額家賃でも入居している方が良いはずです。

築古賃貸物件の入居対象となる、高齢者や低所得者等の場合、入退去の入れ替わりは、少なく一度入居した場合、長期に住む方が多いようです。つまり、頻繁に原状回復や修繕、管理があるわけでもなく、安定した家賃収入が見込める事業となっているようです。

安定事業とするか、業者提案の建替えにするか

相続対策の為、収入のある老朽化賃貸物件でも建替えを進めることが在ります。それは、退去交渉、明渡交渉、費用負担、裁判、工期の長期化等様々なケース課題を解決して、「相続対策」の目的の為に、必要な場合です。

しかし、そこ迄の効果が得られない場合や、継続可能な背景なら、案外、利回りの良い賃貸物件として活用が維持できる場合も多々あります。その時、管理会社と大家さんの利害はやや違ってくることが有ります。商売として考える事業と社会貢献、支援により大家さんも入居希望者もそこそこ安定した生活が維持できる事業とするかで変わってきます。

高齢者、生活困窮者、障害者、母子家庭、父子家庭、外国人等の住宅確保要配慮者の多くは、民間賃貸住宅への入居が断られていることが有ります。管理会社は基本、手間の掛かる入居者より、生活の安定した審査対象者を優先して入居させたいようです。

大家さんは、「なぜ、空室なのか?家賃が高いのか?古い物件だからか?」等、実態を知ることも無く、「家賃収入が無い空室」を不安に思い、管理会社に任せていることが多いようです。入居に困っている方は沢山います。考えてみてください。

この記事を書いた人
中町秀豊です ナカマチヒデトヨ
中町秀豊です
「なかまち不動産」の中町秀豊です。約30年、大手建設・不動産活用専門会社の支店長として全国各地を転勤し、不動産活用を通じ多くの不動産オーナーとご家族の皆様と出会い、様々な建設・不動産取引の経験を積むことができました。これからの人生も、不動産オーナーとご家族の皆様其々のお悩みやご要望にお応えし、不動産で「笑顔のある豊かな人生=リッチライフ」を創造できれば幸せです。真摯に一生懸命が信条です。どうぞ宜しくお願いいたします。
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